Öffentliche Bekanntmachung
Veröffentlichung des Entwurfs der 2. Änderung des Bebauungsplans und zugehöriger Örtlicher Bauvorschriften im Internet „Nr. 55 „Wellness- und Erlebnisbad Schwarzwald"

Der Gemeinderat der Stadt Titisee-Neustadt hat am 28.11.2023 in öffentlicher Sitzung den Entwurf der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 55 „Wellness- und Erlebnisbad Schwarzwald" und den Entwurf der zusammen mit ihm geänderten örtlichen Bauvorschriften gebilligt und beschlossen, diese nach § 3 Abs. 2 BauGB im Internet zu veröffentlichen.

Ziele und Zwecke der Planung
Das „Badeparadies Schwarzwald" in Titisee-Neustadt hat eine bemerkenswerte Erfolgsgeschichte. Es entstand vor 13 Jahren auf Initiative des Zweckverbands Hochschwarzwald, einem Zusammenschluss der Hochschwarzwaldgemeinden. Das Badeparadies sollte als wetter- und saisonunabhängiger Anziehungspunkt für den Schwarzwald-Tourismus sowie für die Naherholung das regionale Sport- und Freizeitangebot ergänzen und die Attraktivität des Hochschwarzwaldes erhöhen. Im Jahr 2010 eröffnete das Wellness- und Erlebnisbad und erfreut sich seither großer Beliebtheit. Auf der Grundlage der 1. Änderung im Jahr 2015 konnte der Wellnessbereich großzügig erweitert werden.
Aktuell beabsichtigt das Badeparadies zur Eigenenergieversorgung, verschiedene Flächen mit Solar-/ Photovoltaikanlagen auszustatten. Ferner sind potenzielle Standorte für Schnellladestationen im Eingangsbereich des Badeparadieses geplant. Die Stadt Titisee-Neustadt unterstützt diese Vorhaben im Sinne einer klima- und umweltfreundlichen nachhaltigen Energieerzeugung auf Basis erneuerbarer Energieträger vollumfänglich und möchte damit einen Beitrag zum Klimaschutz leisten. Die geplanten Maßnahmen widersprechen jedoch in einigen Punkten den bauplanungsrechtlichen Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften, aber insbesondere den bislang noch nicht in Gänze umgesetzten, aber zu erbringenden Ausgleichsmaßnahmen. Diese sind z.B. die Baumpflanzungen auf dem Parkplatz und entlang der Straße, die Bepflanzung des Erdwalls entlang der Bahngleise sowie die Dachbegrünung. Zum Teil müssen auch die bereits umgesetzten Maßnahmen zurückgenommen und anderweitig wie z. B. in Form einer externen Ausgleichsmaßnahme auf dem nordöstlich an das Plangebiet angrenzenden Grundstück Flst.-Nr. 26/7 nachgewiesen werden.
Lage des Plangebiets
Das Planungsgebiet im Bereich des Badeparadies Schwarzwald liegt im Nordosten des
Stadtteils Titisee an der B 31. Es wird im Norden begrenzt durch die B 31, im Südosten durch
die Bahnlinie und im Westen durch die L 156 (Neustädter Straße).
Der Planbereich ist im folgenden Kartenausschnitt dargestellt: Link (JPEG-Bilddatei, 112,15 KB, 20.12.2023)

Der Entwurf der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 55 „VVellness- und Erlebnisbad Schwarzwald" sowie der Änderung zugehöriger Örtlicher Bauvorschriften werden mit Begründung und Umweltbericht sowie Artenschutzrechtlicher Beurteilung vom
22.12.2023 bis einschließlich 29.01.2024 (Veröffentlichungsfrist) auf der Homepage der Stadt Titisee-Neustadt unter
www.titisee-neustadt.de/startseite
Startseite > Leben&Wohnen > Rund um das Bauen > Aktuelle Planverfahren
oder
www.titisee-neustadt.de/leben-wohnen/rund-um-das-bauen/aktuelle-planverfahren im Internet veröffentlicht.

Als andere leicht zu erreichende Zugangsmöglichkeit werden alle Unterlagen innerhalb der oben genannten Frist auch beim Stadtbauamt im Rathaus der Stadt Titisee-Neustadt im Stadtteil Neustadt, Pfauenstraße 4, Flur 1. OG, 79822 Titisee-Neustadt, während der üblichen Dienststunden öffentlich ausgelegt. Ergänzend können weitere Termine vereinbart werden.

Folgende Arten umweltbezogener Informationen sind verfügbar und Bestandteil der ausgelegten Unterlagen:
•Umweltbericht vom Oktober 2023
(Planungsgruppe Landschaft und Umwelt, Freiburg-Hochdorf)
Diese Unterlage enthält die folgenden Arten umweltbezogener Informationen mit
folgenden Darstellungen wesentlicher Auswirkungen und Maßnahmen zur Minderung
und zum Ausgleich dieser Auswirkungen:
1. auf die Flora und Fauna:
Informationen zum Bestand sowie zu den Auswirkungen der Planung auf den Lebensraum für Pflanzen und Tiere. Informationen zu Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft im Geltungsbereich und außerhalb des Geltungsbereichs. Informationen zu artenschutzrechtlichen Konflikten (bes. Vögel) und den erforderlichen Maßnahmen zur Verhinderung von Verbotstatbeständen.

2. auf den Boden:
Informationen zu den Auswirkungen der Planung auf den Boden im Hinblick auf den Verlust natürlichen Bodenfunktionen durch Versiegelung. Eine großflächige Überbauung bzw. Versieglung von Boden, die zu erheblichen Beeinträchtigungen bzw. zur vollständigen Zerstörung aller Bodenfunktionen führt, findet nicht statt.

3. auf die Landschaft:
Informationen über die Beeinträchtigung des Landschaftsbildes als Folge der künftigen Bebauung. Durch die baulichen Tätigkeiten wird die Landschaft vorübergehend visuell gestört, wobei nachhaltige Auswirkungen nicht verursacht werden. Durch die visuell auffallenden baulichen Anlagen des Wellness- und Erlebnisbades, das umliegendes Gewerbe, ein sehr dichtes Straßennetz und die Bahnlinie ist die Landschaft bzw. das Landschaftsbild bereits erheblich vorbelastet. Der Bau von flächigen PV-Anlagen wirkt sich zwar auf das Landschaftsbild aus, jedoch sind im Nahbereich infolge der vorhandenen Bebauung keine eindeutig erkennbaren Mehrbeeinträchtigungen zu erwarten.

4. auf das Klima / Luft:
Informationen über die voraussichtlich relativ geringe Beeinträchtigung des Lokalklimas. Während der baulichen Tätigkeiten sind keine klimatischen oder lufthygienischen Beeinträchtigungen zu erwarten. Durch das Vorhaben sind keine Auswirkungen zu erwarten, die sich auf die lufthygienische und lokalklimatische Situation negativ auswirken.

5. auf den Menschen:
Informationen zur unerheblichen Lärm- und Schadstoffbelastung von Menschen.

6. auf das Wasser:
Informationen zum Schutzgut Grundwasser einschließlich Niederschlagsversickerung. Während der baulichen Tätigkeiten sind Beeinträchtigungen des Grundwassers durch auslaufende Schadstoffe (Öle, Schmierstoffe, Treibstoffe u.a.) nie auszuschließen. Da keine neuen erheblichen Flächenversiegelungen stattfinden, wird die Grundwasser-neubildung nicht beeinträchtigt. Das anfallende Niederschlagswasser wird weiterhin in den Versickerungsmulden zur Versickerung gebracht.

7. auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter:
Informationen über Kulturgüter im Sinne des Denkmalschutzgesetzes und sonstige
Sachgüter, die nach derzeitigem Kenntnisstand nicht betroffen sind.

Artenschutzrechtliche Beurteilung vom Oktober 2023 (Büro für Landschaftsökologie Laufer, Offenburg)
— Prognose und Beurteilung der Beeinträchtigung von artenschutzrechtlich relevanten Tierarten
— Formulierung von Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen, um artenschutz-rechtliche Verbotstatbestände auszuschließen

Bestandteil der ausgelegten Unterlagen sind auch die nach Einschätzung der Stadt Titisee-Neustadt wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen:

-Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald — Fachbereich 410 Baurecht und Denkmalschutz, Stellungnahme vom 02.08.2023: Die ergänzten Festsetzungen Ziffer 5, 9.1, 9.2 sind an die Bedingung geknüpft, dass für die entfallenden Baumpflanzungen Ersatz geschaffen wird. Wir bitten bis zur Offenlage die Art und Weise des Ersatzes sowie die Lage zu konkretisieren.

-Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald — Fachbereich 410 Baurecht und Denkmalschutz, Stellungnahme vom 02.08.2023: Festsetzungen von Grünflächen nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB regeln die sonstige, durch Bewuchs geprägte Nutzung, wobei im Rahmen der jeweiligen Zweckbestimmung bauliche Anlagen nicht ausgeschlossen sind, wenn sie eine nur untergeordnete Bedeutung haben und nicht ihrerseits für die festgesetzte Grünfläche prägend sind (EZBK/Söfker BauGB § 9 Rn. 124). Nach Ziffer 6.2 sollen auf den privaten Grünflächen künftig auch Solaranlagen (Solarthermie- oder PV-Modulen) bis max. 2.500 m2 Fläche zulässig sein. Eine konkrete Verortung auf dem vorhandenen Erdwall wird lediglich in der Begründung genannt. Es ist daher kritisch zu prüfen, ob eine zusätzliche Flächeninanspruchnahme von 2.500 m2 innerhalb der verbleibenden Grünflächen noch von untergeordneter Bedeutung ist.

-Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald — Fachbereich 410 Baurecht und
Denkmalschutz, Stellungnahme vom 02.08.2023: A.1.8 Im Rahmen der Prüfung sollte auch die beabsichtigte Optimierung des Wendekreises in der bestehenden Anlieferungszone für Holzhackschnitzel konkretisiert und in die Bewertung einbezogen werden.

-Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald — Fachbereich 420 Naturschutz, Stellungnahme vom 02.08.2023: Das eingereichte Scoping-Papier wurde von der Planungsgruppe Landschaft und Umwelt, Stand: Mai 2023, erstellt. Die Planung wird aus naturschutzfachlicher und rechtlicher Sicht ausdrücklich begrüßt. Bezüglich der folgenden Punkte bitten wir hinsichtlich der weiteren Planung um Überarbeitung/Ergänzung.

-Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald — Fachbereich 420 Naturschutz, Stellungnahme vom 02.08.2023: Beim Schutzgut „Landschaft" sind die Auswirkungen auf das unmittelbar angrenzende LSG „Titisee-Neustadt" sowie dessen Schutzzweck(e) zu berücksichtigen und verbal-argumentativ zu bewerten. Es sind Aussagen zur Fernwirkung, Sichtbeziehungen (inkl. Fotodokumentation), Blendwir-kung und zur Beeinträchtigung des Landschaftsbilds zu tätigen, sowie entsprechende Vermeidungs-/Minimierungsmaßnahmen zu formulieren.

-Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald — Fachbereich 420 Naturschutz, Stellungnahme vom 02.08.2023: Beim Schutzgut „Boden" (Ausführungen auf S. 15) sind neben den PV-Stützen und Fundamenten auch die Neuversiegelung im Bereich der Holzhackschnitzel-Anlieferung in der Bilanzierung und Betrachtung zu be-rücksichtigen.

-Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald — Fachbereich 420 Naturschutz, Stellungnahme vom 02.08.2023: Zur Eingrünung der Flächen und Einbindung in die Landschaft sollten grundsätzlich Pflanzgebote im unmittelbaren Umfeld des Vorhabens vorgesehen werden (Baum- und/oder Gehölzpflanzungen). Ebenfalls sollte geprüft werden, ob niedrigwüchsige, salztolerante, schattenliebende Gehölze in den Versickerungsmulden gepflanzt werden könnten. Im Umweltbericht sind in diesem Falle geeignete Gehölzarten aufzuführen.

-Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald — Fachbereich 420 Naturschutz, Stellungnahme vom 02.08.2023: Wir bitten zu prüfen, ob die Versickerungsmulden so umgestaltet werden können, dass künftig kein salzhaltiges Wasser/Schnee des Winterdienstes mehr in die Versickerungsmulden gelangt und somit die Versickerungsmulden nur noch von Dach-/ Regenwasser gespeist werden. Dies würde die Wuchskraft und Vitalität der dort vorgesehenen Vegetation deutlich erhöhen.

-Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald — Fachbereich 420 Naturschutz, Stellungnahme vom 02.08.2023: Bzgl. der LED-Beleuchtung des Parkplatzes ist zu prüfen, ob als Minimierungsmaßnahme eine nächtliche Beleuchtung unterbleiben kann (z.B. durch Abschaltung ab 22 Uhr) oder auf ein absolutes Minimum reduziert werden kann. In den bauplanerischen Festsetzungen sollten Festsetzungen zur Beleuchtung aufgenommen werden. Aus Sicht des Naturschutzes ist die Außenbeleuchtung auf das erforderliche Mindestmaß zu reduzieren und insekten- und fledermausverträglich zu gestalten.

-Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald — Fachbereich 420 Naturschutz, Stellungnahme vom 02.08.2023: Die Aussage des Gutachters auf S. 14, dass die randlich vorhandenen Einzelbäume (Pappeln) durch standortgerechte Laubbäume (entsprechend der Festsetzung des Bebauungsplans) ersetzt werden sollen, wird begrüßt und ausdrücklich befürwortet. Um eine noch wirksamere Einbindung zu gewährleisten, ist zu prüfen, ob unter diesen Einzelbäumen insb. in Randlage auch Gehölzpflanzungen standortsheimischer Sträucher realisierbar sind.

-Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald — Fachbereich 420 Naturschutz, Stellungnahme vom 02.08.2023: Zahlreiche Maßnahmen des bestehenden Bebauungsplans wurden bisher nicht oder nur unzureichend bzw. unvollständig um-gesetzt. Es ist daher im Umweltbericht aufzuführen, welche Maßnahmen umgesetzt, teilweise umgesetzt oder nicht umgesetzt wurden. In die Unterlagen zur Offenlage sind alle im rechtskräftigen Bebauungsplan sowie früheren Umweltbericht aufgeführten Ver-meidungs-, Minimierungs-, Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen auf ihre Aktualität zu überprüfen und in die neuen Festsetzungen (ggf. angepasst) zu überführen.

-Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald — Fachbereich 420 Naturschutz, Stellungnahme vom 02.08.2023: Bezüglich der der Eingriffs-Ausgleichs-Bilanz ist der „Soll-Zustand" der Festsetzungen des bestehenden Bebauungsplans zu berücksichtigen und der neuen Planung gegenüberzustellen.

-Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald — Fachbereich 420 Naturschutz, Stellungnahme vom 02.08.2023: Im rechtskräftigen Bebauungsplan ist eine Pflanzqualität der standortgerechten, heimischen Laubbäume (nicht wie gepflanzt: Pappeln) von 12/14 zum Pflanzzeitpunkt vorgesehen. Die Versickerungsmulden sind als (sehr) geringwertige Biotoptypen anzusehen. Laut ÖKVO ist von einem Zuwachs in 25 Jahren von 50-80 cm auszugehen. Somit ist als Bilanzierung der zu ersetzenden Bestandsbäume 8 Ökopunkte je Baum und Stammumfang von ca. 62 cm anzusetzen.

-Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald — Fachbereich 420 Naturschutz, Stellungnahme vom 02.08.2023: Es wird angegeben, dass 1.500 qm der festgesetzten Gehölzpflanzung überschlägig durch Solarthermie in Anspruch genommen wird. Somit ist diese Flächengröße auch entsprechend zu bilanzieren (auf S. 14 steht jedoch nur 1.000 qm).

-Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald — Fachbereich 420 Naturschutz, Stellungnahme vom 02.08.2023: Die Flächen für die vorgesehenen Ausgleichs-/Kompensationsmaßnahmen (insb. Baum-/ Gehölzpflanzungen) sind zur Offenlage festzulegen und in Plänen zu verorten.

-Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald — Fachbereich 420 Naturschutz, Stellungnahme vom 02.08.2023: Wir bitten um Überprüfung, ob der Satz „Aus gestalterischen Gründen sind nur zwei Baumarten zu verwenden" im Sinne der Biodiversität gestrichen werden könnte, sodass auch mehr als zwei standortheimische Laubbaumarten in diesem Bereich gepflanzt werden können. Gleiches gilt für Ziffer 9.2 der Bebauungsvorschriften.

-Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald — Fachbereich 420 Naturschutz, Stellungnahme vom 02.08.2023: Die Aussagen der artenschutzrechtlichen Stellungnahme (Büro Läufer, Stand: 04.05.2023) sind nachvollziehbar, eine ausführlichere Ausarbeitung ist zur Offenlage erforderlich. Der Untersuchungsumfang (Kartierung Brutvögel, Facheinschätzung Fledermäuse, Aussage zu Reptilien) wurde mit der UNB bei der Besprechung am 9.3.2023 abgestimmt und ist entsprechend umzusetzen.

-Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald — Fachbereich 430/440 Umweltrecht / Wasser und Boden, Stellungnahme vom 02.08.2023: Im Bereich der Flächen 1 und 4 sind die Altlastflächen
08574-000 / as Bahnmeistereiwerkstatt Titisee,
08575-000 / as SKL-Schuppen, Titisee
08576-000 / as Zufahrtsgleise, Bhf. Titisee
07605-000 / ehern. Bahnmeisterei-Werkstatt, SKL- Schuppen, Bhf. Titisee
07606-000 / ehern. Umspannstation, Bhf. Titisee
08577-000 / as Umspannstation Bhf. Titisee
bekannt.

Die Flächen haben einen unterschiedlichen Erkundungsstand.

-Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald — Fachbereich 430/440 Umweltrecht / Wasser und Boden, Stellungnahme vom 02.08.2023: Sofern zur Errichtung der PV-Anlagen im Bereich der Flächen 1 und 4 in den Untergrund eingegriffen werden muss, ist damit zu rechnen, dass entsorgungspflichtiger Bodenaushub anfällt. Derartige Maßnahmen sind daher gutachterlich zu begleiten und zu dokumentieren. Die Ergebnisse sowie etwaige Baugrundgutachten sind dem Fachbereich Wasser und Boden (FB440) des Landratsamtes Breisgau-Hochschwarzwald zur Verfügung zu stellen.

-Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald — Fachbereich 430/440 Umweltrecht / Wasser und Boden, Stellungnahme vom 02.08.2023: Wir weisen auf die Lage des Plangebiets innerhalb des fachtechnisch abgegrenzten Wasserschutzgebietes WSG 315053 zu den Tiefbrunnen I-VI der Stadt Titisee-Neustadt in Zone 3A hin.

-Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald — Fachbereich 430/440 Umweltrecht / Wasser und Boden, Stellungnahme vom 02.08.2023: Baustelleneinrichtungsflächen sind grundsätzlich zulässig, wenn dadurch nachteilige Veränderungen der Grundwasserbeschaffenheit nicht zu besorgen sind. Für das Versickern von Niederschlagswasser über Versickerungsanlagen ist deren Schadlosigkeit für das Grundwasser nachzuweisen.

-Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald — Fachbereich 450 Gewerbeaufsicht, Stellungnahme vom 02.08.2023: Im Scoping-Papier wird angenommen, dass weder Fußgänger und Verkehrsteilnehmer auf dem Gelände des VVellness- und Erlebnisbads noch Autofahrer auf der B31 oder Züge auf der südlich verlaufenden Bahnlinie durch Reflexionen im Nah- und Fernbereich geblendet werden. Dies wird auf die Antireflexveredelung sowie die sehr flache Neigung zurückgeführt. Wir empfehlen durch eine gutachterliche Aussage eine mögliche Reflexions-/Blendwirkung bereits im Rahmen der Bauleitplanung vollständig auszuschließen.

-Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald — Fachbereich 580 Landwirtschaft, Stellungnahme vom 02.08.2023: Überschlägig entsteht durch die vorliegende Planung ein Kompensationsdefizit von ca. 47.000 Ökopunkten. Entsprechende Planungen sollen zur Offenlage in Absprache mit der unteren Naturschutzbehörde erfolgen. Deshalb weisen wir nachdrücklich darauf hin, dass bei der geplanten Inanspruch-nahme landwirtschaftlich genutzter Flächen für Ersatz- und Ausgleichsmaßnahmen gemäß §15 Abs.6 NatSchG die zuständige Landwirtschaftsbehörde bei der Auswahl der Flächen frühzeitig, d.h. noch in der Findungsphase zu beteiligen ist. Außerdem ist bei der Festsetzung von externen Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen gemäß §15 Abs. 3 BNatSchG auf agrarstrukturelle Belange Rücksicht zu nehmen.

-Regierungspräsidium Freiburg — Ref. 83 Waldpolitik und Körperschaftswesen, Stellungnahme vom 03.08.2023: Das Erlebnisbad beabsichtigt zwecks Ei-genstromversorgung verschiedene Flächen mit Solar-/ Photovoltaikanlagen auszustatten. Ferner sind potenzielle Standorte für Schnellladestationen im Eingangsbereich des Badeparadieses geplant. Die geplanten Maßnahmen widersprechen jedoch in einigen Punkten den bauplanungsrechtlichen Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften, insbesondere den bislang noch nicht in Gänze umgesetzten, aber zu erbringenden Ausgleichsmaßnahmen. Diese sind z.B. die Baumpflanzungen auf dem Parkplatz und entlang der Straße, die Bepflanzung des Walles entlang der Bahngleise sowie die Dachbegrünung.

-Industrie- und Handelskammer Südlicher Oberrhein, Stellungnahme vom 26.07.2023: U.E. ist die derzeit vorgesehene Änderungsformulierung zur örtlichen Bauvorschrift Ziffer 2.2 missverständlich bzw. das Gemeinte nicht nachvollziehbar. Bei dem 2. Satz geht es wohl um Ausnahmemöglichkeiten von der Begrünungspflicht für bestimmte Flächen - richtig? Soll dies nun auch für Solaranlagen gelten (eine gleichzeitige Begrünung ist doch ohnehin unproblematisch, wie das in der Begründung genannte Beispiel gerade auch zeigt).

Während der Veröffentlichungsfrist können Stellungnahmen bei der Stadt Titisee-Neustadt abgegeben werden. Die Stellungnahmen sollen elektronisch übermittelt werden (per E-Mail an alexander.wissler@titisee-neustadt.de), können aber bei Bedarf auch auf anderem Weg (z.B. schriftlich oder zur Niederschrift) im Stadtbauamt Titisee-Neustadt, Pfauenstraße 4, 1. OG, Zimmer 104 abgegeben werden. Da das Ergebnis der Behandlung der Stellungnahmen mitgeteilt wird, ist die Angabe der Anschrift des Verfassers zweckmäßig.
Es wird darauf hingewiesen, dass nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen bei der Beschlussfassung über den Bauleitplan unberücksichtigt bleiben können.
Titisee-Neustadt, den 29.11.2023

Dr. Gerrit Reeker, Bürgermeister

 

Offenlage Entwurf 2. Änderung des Bebauungsplans und zugehöriger Örtlicher Bauvorschriften Nr. 55 "Wellness- und Erlebnisbad Schwarzwald" (PDF-Dokument, 5,42 MB, 18.12.2023)